El artículo 99 de la Constitución establece que el derecho de propiedad no es un derecho absoluto, sino que tiene una función social, y en tal sentido, está sometido a las contribuciones, restricciones y obligaciones que determine la Ley con fines de utilidad pública o social. Así, en materia urbana, existen limitaciones a esos derechos, que están enmarcados en las leyes, reglamentos, planes y ordenanzas urbanísticas.

Así, las edificaciones, construcciones y urbanismos tienen que enmarcarse en los límites que establece, en un ámbito territorial determinado, la normativa urbanística.

El desarrollo urbano puede darse a través de la ejecución de obras de construcción de edificaciones y de urbanizaciones, tal y como se establece en el artículo 77 de la Ley Orgánica de Ordenación Urbanística, y el mismo debe realizarse según las previsiones de los planes de ordenación urbanística y de desarrollo urbano local y, también, de acuerdo a las ordenanzas de zonificación que dicten los Concejos Municipales, y en los cuales deben especificarse las variables urbanas fundamentales a que se refieren los artículos 86 y 87 de la referida Ley Orgánica de Ordenación Urbanística.

Las variables urbanas fundamentales, según las normas mencionadas, en caso de urbanizaciones son:

1. El uso correspondiente;
2. El espacio requerido para la trama vial arterial y colectora y su incorporación;
3. Restricciones por seguridad o protección ambiental;
4. Densidad bruta de la población prevista en el plan;
5. Dotación, localización y accesibilidad de equipamientos;
6. Restricciones volumétricas;

Y en caso de edificaciones:

1. Uso previsto en la zonificación (si la normativa municipal establece que el uso que se le puede dar ene se espacio físico a la edificación es de uso residencial, comercial, mixto, educacional, sanitario, etc.…);
2. Retiro de frente y acceso para vías que colidan con el terreno;
3. Densidad bruta de la población prevista en la zonificación;
4. Porcentaje de ubicación y de construcción previstas en la zonificación;
5. Retiros laterales y de fondo;
6. Altura prevista en la zonificación;
7. Restricciones por seguridad o protección ambiental.

El Estado, a través de los órganos competentes para ello, en especial el municipio, busca que el urbanismo local no sea desordenado, que se logre planificar debidamente que la cantidad de personas que habitan o conviven en un sector determinado, puedan tener servicios públicos suficientes, tránsito automotor adecuado, niveles de calidad de vida adecuados. Así, el derecho a la propiedad se ve limitado por la actuación urbanística del Estado para garantizar una mejor planificación del territorio de una localidad que garantice lo que hemo señalado anteriormente. Así, intenta que no haya excesiva densidad poblacional en un solo espacio, sino que se distribuya racionalmente y que los servicios públicos no se vean impedidos o colapsados; busca proteger el valor de la propiedad evitando la vecindad indebida de usos disímiles; protege el desarrollo del comercio y la industria, así como las áreas residenciales de los efectos nocivos de las áreas industriales; que puedan ofrecerse espacios de esparcimiento y recreación o turismo, que haya sectores con especial referencia hospitalaria; asegurar la oportunidad para un servicio de transporte eficiente; la satisfacción de la demanda de servicios complementarios a las residencias y pareas de trabajo, etc.

De manera tal, los municipios tienen la competencia de determinar la zonificación, que viene a ser la determinación sobre usos y precisa los estándares relativos a la densidad urbana, altura y distancia entre edificaciones, así como las proporciones que deben existir entre espacios destinados a usos residenciales, a usos de producción económica y a actividades públicas.

Se trata, pues, de una actividad material del órgano municipal competente, cuya finalidad es buscar la necesaria armonía que debe existir entre la edificación o urbanización y el entorno en el cual dichas construcciones se insertan, asegurando de esa manera la función social urbanística a que está sometida la propiedad urbana y preservando el nivel de vid de las personas que en el futuro las habiten o usen.

En este sentido, los planes de ordenación urbanística y de desarrollo urbano local delimitan el concepto y contenido del derecho de propiedad. Por tener la titularidad de un inmueble, no necesariamente significa que se tiene el derecho absoluto a construir sin límites. La normativa urbanística somete el derecho de propiedad al destino fijado por dichos planes, conforme a lo dispuesto en el artículo 53 de la mencionada Ley Orgánica, pues tiene entre sus objetivos fundamentales la definición de desarrollo urbano, la clasificación y regulación de los usos del suelo, la indicación cuantitativa y cualitativa de los servicios públicos necesarios.

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