Mediante sentencia 511 del 28 de octubre de 2022, la Sala de Casación Civil del Tribunal Supremo de Justicia estableció las diferencias entre contratos preliminares, como son la promesa bilateral de compra y la opción unilateral, con los contratos definitivos de compra venta.

La sentencia en cuestión estableció que el contrato preliminar es aquel que contiene entre las obligaciones de las partes realizar a futuro un contrato definitivo, en el cual los contratantes otorgaran su consentimiento posteriormente al celebrar el contrato definitivo (obligación de hacer).

En el Código Civil venezolano estos contratos preliminares son considerados contratos innominados y tienen como base legal el principio de autonomía de la voluntad contractual establecida en el artículo 1.140 del Código Civil.

Este tipo de contratos son negocios bilaterales, sin embargo, según las obligaciones de las partes pueden ser bilaterales o unilaterales y causar efectos distintos, aunque siempre el contrato preliminar es un contrato instrumental, pues van a generar entre las partes la obligación de celebrar un contrato definitivo posteriormente en el que deben dar su consentimiento.

Sigue la Sala analizando dichas figuras, estableciendo el criterio que en materia de compraventa los contratos preliminares tienen por objeto evitar que en un mismo momento se produzcan los efectos del contrato definitivo de la compra venta, como es la traslación de la propiedad, sin que se haya pagado la totalidad del precio o hacer la tradición de la cosa, ejerciendo el principio consensual establecido en el artículo 1.161 del Código Civil. Este tipo de contratos preliminares le permite a las partes realizar cambios a voluntad en el negocio que culminará con la celebración del contrato definitivo de compra venta.

Así también puede ocurrir que se adelanten en el contrato preliminar algunos efectos propios del contrato de venta de inmuebles, es decir, por voluntad de los contratantes se anticipe el pago de parte del precio y la ocupación inmediata del inmueble por el promitente comprador, hechos que son efectos derivados del contrato preliminar y no por ello deberá considerarse dicho contrato como una venta.

Otro tipo de contrato, tal y como lo refiere la Sala de Casación Civil, es la opción o promesa unilateral de compra o de venta, distinta al contrato preliminar de promesa bilateral de compraventa, pues el primero requiere del consentimiento recíproco y se perfecciona cuando se ejerce la opción como consecuencia de la manifestación de voluntad del optante y se da la traslación del derecho de propiedad inmediatamente, siempre y cuando la otra parte haya cumplido con sus obligaciones. La ejecución forzosa de este contrato se da con la sentencia que suple el título declarativo, pues la manifestación del consentimiento del optante lo convierte en un contrato definitivo de venta.

El contrato de promesa bilateral de compraventa es un contrato preliminar en el cual las partes se obligan una a vender y otra a comprar una cosa por un precio determinado y en el cual no han pactado la voluntad de concluir en este mismo contrato la compraventa definitiva.

Determinó la Sala que en Venezuela no existe la obligación de registrar el documento de promesa bilateral de compra venta, en virtud de la libertad de las formas y así contar con un instrumento flexible, menos formal.

El artículo 531 del Código de Procedimiento Civil establece que para que el fallo pueda producir efectos el comprador o demandante debió haber cumplido con su prestación, es decir, debió haber pagado el precio antes de que se dicte la sentencia y este conste en el expediente. En la promesa bilateral de compraventa la ejecución puede ser forzosa mediante la acción de cumplimiento del contrato o bien si ésta ha sido excluida de las cláusulas contractuales, los daños y perjuicios se indemnizarán mediante la cláusula penal, también es posible solicitar la resolución del dicho acuerdo.

La ejecución forzosa de este contrato preliminar se da con la decisión de condena que dicta el juez que suple la manifestación de voluntad que no dio la parte, por lo que se le ordena firmar y otorgar el contrato definitivo de venta determinado en el contrato preliminar.

En cambio en el contrato definitivo de compraventa en el que se difirió el momento del otorgamiento del documento, la falta de cumplimiento se resuelve mediante un fallo constitutivo que produce los efectos del negocio ya que no sustituye la voluntad del contratante renuente sino que declara la existencia del negocio y surte los mismos efectos.

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